Upriserz Blog

Timp de citire: 10 minute

Să spui că se fac bani din imobiliare, nu acoperă cât de mulți bani se fac de fapt. 

Adică deja știi de orașul Cluj, numit (derogatoriu sau chiar onest de alții) orașul de 5 stele, unde chiriile sunt atât de scumpe, încât simți cum te arde la buzunar doar când citești. 

Evident, deși Clujul pare să fie fruncea (cum zic bănățenii) la costuri de trai (stați să vedeți cum e când vine Untold-ul), adevărul e că restul țării nu se lasă mai prejos. 

În 2024 prețurile chiriilor au crescut cu 15% față de anul trecut.

(Ca să nu mai spunem că și prețul apartamentelor a crescut destul de mult.) 

Așa că, putem spune, fără echivoc, doar și poate, că se fac mulți bani din imobiliare. 

În toate cele 4 colțuri ale țării.

Putem zice: „ferice de cei ce sunt proprietari, căci aceia nu vor cunoaște grija financiară a zilei de mâine?” 

Poate? 

Știi deja că investițiile nu sunt o certitudine. Și e destul de greu să ai un randament pe o locuință de 25%/an. Și pe lângă asta…

E absolut terifiant să investești în imobiliare când vezi ce prețuri sunt. 

(Dacă n-ai înghițit în sec, poate o să înghiți când citești articolele pe care le-am citat.) 

Dincolo de fricile, spaimele și convingerile limitative care vin la pachet când investești într-un instrument pe care nu-l cunoști…

(Acum poți să-ți imaginezi o muzică tristă pe fundal, preferabil din ceva instrument cu corzi. Vioară, de exemplu.) 

Investițiile, în imobiliare în special, mai vin cu un risc adesea neglijat: prejudecăți (bias-uri). 

Evident, dacă deja ai o sumă pregătită pentru asta, nu înseamnă că trebuie să te lași învins și să renunți în a mai investi în imobiliare. Pentru că nu asta e soluția. 

În schimb, soluția e să afli care sunt cele 5 prejudecăți de care trebuie să fii conștient și să vezi cum le poți evita. 

Și ghici ce! Azi e ziua ta norocoasă! Pentru că în acest articol vorbim despre ele. Îți recomandăm să citești articolul până la capăt, mai ales dacă investești sau plănuiești să investești în imobiliare. 

Înainte să începem, hai să vedem ce sunt prejudecățile cognitive sau bias-urile. 

Sunt niște scurtături cognitive pe care creierul se bazează, fără a avea o bază reală. Da, creierului nu-i place să depună prea mult efort, pentru că simte că moare. 

(La propriu.) 

Bun, acum că am definit asta, hai să vedem de ce imobiliarele sunt un mediu fertil pentru prejudecăți cognitive.

Înainte să intrăm în pâine, hai să setăm puțin contextul. Să vedem întâi ce condiții există de apar: 

• Eficiența pieței. Imobiliarele au un nivel mai mare de ineficiență de piață față de alte instrumente. Pentru că toată lumea are o părere diferită față de ce au de vândut.

De exemplu, tu, ca cumpărător, cu excepția în care ți-ai făcut temele bine de tot, pe o perioadă de câțiva ani și ai înțeles cum afectează ce se întâmplă în jur o posibilă locuință, nu știi cât valorează. Așa că întrebi, ca orice persoană normală, oamenii care și-au dedicat viața acestui lucru. Și ghici ce! Unul îți poate spune că valorează o avere, altul că de fapt ar putea fi mai ieftin. Pe cine crezi? 

• Nu poți avea poziții de „short”. Pe scurt, poziția de short în investiții se referă la a deține cotă mare de piață asupra unui instrument. Să zicem, imobiliare. Dar cumva ai mai multe decât alții și poți să scumpești cât vrei, în condițiile în care există cerere mare pe piață. Însă, se întâmplă de multe ori în imobiliare ca alții să vândă sau să închirieze mai ieftin, ceea ce poate duce la reechilibrarea pieței și ca tu să vinzi/închiriezi la un preț care nu acoperă costurile. 
• Lipsa de transparență în prețurile finale. Vânzările, închirierile – afacerile, pe scurt, au loc în negocieri individuale între cumpărători și vânzători. De multe ori se întâmplă exact ca la primul punct: vânzătorii să știe să vândă mai bine și poate chiar mai scump. 
• Lipsa lichidității. Proprietățile au o lichiditate mult mai scăzută față de alte instrumente de investiții, din cauza naturii lor și prin faptul că sunt unice.
• Costuri ridicate de tranzacționare. Costurile de căutare, informația asimetrică și costurile de brokeraj duc la costuri de tranzacționare mult mai ridicate. În plus, în perioade euforice, investitorii sunt mai dispuși să achite costurile ridicate de tranzacționare, ca să aibă o felie din plăcintă. 
• Percepția investitorilor. De prea multe ori, investitorii cred că soluția e să investească într-un imobil, să-l țină, ca apoi să-l vândă mai scump (preferabil). Însă, în piețele vestice, investitorii preferă să închirieze imobilul. Pe o perioadă de 20 de ani, poți face un profit între 65% și 80%, iar ceea ce rămâne vine din aprecierea (creșterea) imobilului. 
• Conexiuni emoționale. Foarte important, de prea multe ori investitorii se atașează de un imobil – că e în orașul de baștină, în orașul studenției, în zona în care au copilărit – și asta îi determină să crească prețul unui imobil pe considerente emoționale. Adică, să-l vadă mai scump decât e el de fapt. 

Și care este impactul acestor condiții? 

Dincolo de prejudecățile despre care o să-ți vorbim mai imediat, în esență, toate acestea duc la acțiuni care sunt considerate iraționale din punct de vedere economic: lăcomia. 

Când lucrurile merg bine, investitorii de multe ori ajung să cumpere din ce în ce mai mult, în speranța că vor face un ban rapid, ceea ce duce la creșterea prețurilor. Ironia e că mulți investitori continuă să cumpere la prețurile deja ridicate, cu aceeași speranță, fără să petreacă timp și să analizeze riscurile. 

Și în economie se aplică cea de-a treia lege a mișcării lui Newton: orice acțiune are o reacție. Ceea ce înseamnă că deși se formează o bulă, la un moment dat se sparge. 

Și asta s-a întâmplat de câteva ori în istorie. În anii 1920, în Florida a fost o cădere a pieței sau în 2008, când a fost criza financiară.  

Morala poveștii ar fi aici că ar trebui să nu fii lacom, ci să fii precaut. Ceea ce sună bine în teorie, dar practica…practica te îmbogățește. 

(Și e pe dos de cele mai multe ori.)

De ce devin investitorii iraționali în anumite momente? 

• Din cauză că nu au toate datele problemei ca să evalueze obiectiv complexitatea pieței și se bazează pe o logică eronată și scurtături cognitive. 
• Se bazează pe intuiție, instincte și emoții, în loc de logică în momente vitale. 
• Sunt afectați de diferite prejudecăți care le afectează procesul decizional. 

Și acum a venit momentul să vorbim despre motivul pentru care am început articolul. Știm că am făcut o setare de context de nivelul lui J.R.R.Tolkien (aviz pentru necunoscători: descria un câmp în 20 de pagini), dar am vrut să ne asigurăm că ai toate datele problemei și înțelegi că ceea ce-ți spunem nu e cu intenții rele sau altele.

Fără alte introduceri, hai să vedem care sunt cele 5 prejudecăți în investițiile în imobiliare.

(Și de preferat modurile prin care le poți evita:)

Prejudecata #1: Cadrarea (sau recadrarea) imobilelor 

Sau the framing bias, în engleză. 
Pe scurt, bias-ul cadrării se referă că modul prin care sunt clasificate proprietățile – pe baza sectorului, stilului sau locației geografice, sunt eronate. Nu neapărat intenționat, ci pentru că industria în sine încurajează asta. 

(În special în țările vestice). 

Uite care sunt aspectele care duc la o cadrare eronată: 

1. Atribute subiective. Clasificări de tipul „cu potențial”, nu se referă la metricele reale despre risc și profit. În schimb, se referă la locația și vârsta imobilului. Dar nu îți garantează că acel potențial din titlu chiar o să îți permită să-ți recuperezi investiția într-un timp scurt. 

(Aviz celor din Cluj!!!) 

2. Mitul randamentului mediu. A apărut de ceva vreme (nu știm să-ți zicem de când, dar de mult), mitul că poți ca investitor să atingi un anumit randament, dacă cumperi imobile dintr-o anumită categorie (birouri, apartamente, vile cu piscină etc.) Realitatea nu e așa. Doar pentru că cumperi o clădire de birouri în Cluj, de exemplu, nu o să îți garanteze că vei avea randamentul mediu al întregii piețe a birourilor din Cluj. Ca să atingi asta, ai avea nevoie să deții cotă parte în fiecare clădire de birouri din Cluj (și din împrejurimi), ceea ce sună puțin imposibil. 
3. Cum arată proprietatea e mai vital decât alte atribute sau chiar zona. Că e decomandat, cu balcon, cu terasă. Că e din bloc de cărămidă în loc de BCA (de exemplu) sau că e un bloc de pe vremea lui Ceaușescu sau unul nou, afectează mai mult (în sensul bun) modul în care va crește valoarea imobilului. Alte tipuri de etichetări (ex. CU POTENȚIAL) nu ar trebui să afecteze valoarea. 

Ce poți face ca să eviți această prejudecată? Să te concentrezi pe potențialul chiriilor. 

Asigură-te că investiția în imobil e sigură și poate fi închiriată pe termen lung. În fond, majoritatea banilor de acolo vor veni și că răspunzi la următoarele întrebări:

• Cât de des poți să crești chiria? E ușor să găsești alt chiriaș? 
• Cât de scumpe sunt taxele și impozitele? 
• Sunt multe afaceri de succes în zonă care își permit chirii? 
• Cine închiriază? 
• Poți să renovezi imobilul și să crești chiria? 

Ține minte: fiecare proprietate e unică și e important să o analizezi în funcție de atributele proprii, nu doar de zona în care se află.

Prejudecata #2: Ancorare 

Pe scurt, prejudecata de ancorare sau anchoring bias se referă la tendința părților implicate într-o tranzacție să se agațe (sau ancoreze, dacă vrei) de primul aspect pe care-l aud despre valoarea unei proprietăți. 

(De exemplu că locația e centrală, dar nu țin cont că e o cutie de chibrituri, ci doar se axează că e central și că pot să pună o chirie imensă.)

Dar! Stai așa! Nu doar investitorii suferă de această prejudecată! Ci și: 

• Evaluatorii. Care și-ar putea baza evaluarea pe baza proprietăților similare, chiar dacă condițiile pieței s-au schimbat. 
• Brokerii. Care pot sugera o valoare mai mare decât prețul de listă, chiar dacă e nerealist. 
• Cumpărătorii. Care își bazează ofertele pe baza prețurilor anterioare în acea zonă. 
• Vânzătorii. Care ar putea să ceară prețul pe care l-au achitat pentru proprietate, chiar dacă piața a scăzut. 

Ce poți să faci ca investitor să fii sigur că nu cazi în capcana ancorării? 

1. Să te concentrezi pe randamentul potențial al locației. Investițiile în imobiliare necesită management activ, așa că alege strategii care te ajută să obții un venit sigur de la chiriași. 
2. Evaluează proprietățile pe baza potențialului venit, nu doar pe baza prețului. Nu te lăsa fermecat de un preț scăzut al unei proprietăți, dacă crezi că șansa de închiriere e scăzută. Riști să nu-ți scoți investiția. 
3. Vinde când nu mai merge. Uneori e mai eficient să vinzi și să investești banii într-o altă proprietate. 
4. Concentrează-te pe prezent și pe viitor, nu pe trecut. Doar pentru că în trecut un imobil a avut un succes răsunător, nu înseamnă că o să aibă în continuare. Pentru a te asigura că iei o decizie potrivită, analizează proprietatea, dar și calitatea chiriașilor și termenii chiriilor, ca să știi dacă va aduce un venit stabil. 

Prejudecata #3: Atașamentul față de o zonă cunoscută 

Dacă crești într-un oraș sau într-o zonă geografică, de prea multe ori se întâmplă să supraestimezi valoarea, pentru că ești atașat emoțional. Asta e prejudecata atașamentului de o zonă cunoscută sau home bias. 

De ce se întâmplă asta? 

• Pentru că ești familiarizat deja cu zona și oamenii, de fel, se simt mult mai confortabili cu ce știu. 
• E mai ușor să analizezi proprietățile existente și să le administrezi. 
• Pare că riscurile sunt mai scăzute. 

Problema în schimb e că dacă te concentrezi doar pe zona apropiată ție, îți limitezi opțiunile și te expui și la:

• Mai multe riscuri. Dacă piața în orașul respectiv merge în jos, tot portofoliul tău suferă. 
• Pierderea altor oportunități. S-ar putea să găsești oportunități mult mai bune altundeva. 

Ce poți face în schimb? 

1. Gândește amplu, dar strategic. Înainte să sări să investești într-o altă zonă geografică sau în altă țară, caută zone care au piețe puternice de chirii și potențial ridicat de randament pe termen lung. 
2. Concentrează-te pe stabilitatea venitului, nu doar pe locație. 
3. Explorează opțiuni internaționale când piața locală începe să tremure. Dacă ți se pare că prețurile proprietăților sunt evaluate mult peste cât crezi că ar valora de fapt, se prea poate ca chiriașilor să facă eforturi fulminante să plătească chiria. Atunci e momentul oportun să investești internațional, ca să găsești alte oportunități atractive și să reduci riscul.

Prejudecata #4: Efectul de turmă 

Spune-mi cu cine te însoțești ca să-ți spun cine ești, zice o vorbă din popor. Dar în investiții mai merge și principiul spune-mi după cine te iei, ca să-ți zic dacă faci o greșeală sau nu. De cele mai multe ori însă, efectul de turmă poate duce la decizii foarte proaste și la FOMO (fear of missing out/frica de a pierde.)

Cum poți să previi efectul de turmă? 

• Conștientizează cu bulele pot înnebuni oamenii. În timpul creșterilor, oamenii ajung să cumpere lucruri de care n-au nevoie, doar pentru că alții o fac. Acțiunile astea duc la o cădere ulterior. 
• Nu vinde din cauza panicii. Când lucrurile par să nu meargă foarte bine, unii investitori vând proprietăți bune, doar pentru că toată lumea se panichează.
• Fă-ți propria cercetare. Nu urma orbește ce fac alții, analizează și proprietățile, nu doar ce fac alții. 
• Fii oportunist, uneori. Dacă unii vând proprietăți la preț scăzut, e ok să profiți. Știi cum se zice: cumpără când e sânge în piață :). 

Prejudecata #5: Aversiunea la pierdere 

Și am ajuns la ultima prejudecată, dar nu cea din urmă: aversiunea la pierdere sau loss aversion. Această prejudecată (sau mai corect spus bias) subliniază că oamenii simt durerea mult mai intens când pierd, decât plăcerea când câștigă ceva la fel de valoros. 

Cum îți dai seama că suferi de aversiune la pierdere?

• Nu renunți la imobilele care aduc pierderi. Tot speri că „piața o să-și revină” și că cu siguranță proprietatea valorează mai mult decât spun evaluatorii. Se întâmplă ca de multe ori, să ții de o proprietate, poate duce la pierderi mai mari decât să o păstrezi și să aștepți. 
• Pierzi oportunități mai bune. Când ții cu dinții de proprietăți care nu performează, pierzi șansa să cumperi alte imobile care au au un randament mai mare. O strategie înțeleaptă e să îți evaluezi portofoliul constant și să fii dispus să vinzi proprietățile care nu se mai aliniază cu obiectivele tale. 
• Vinzi din cauza panicii. Se întâmplă și reversul la a nu renunța: să vinzi o proprietate când prețurile o iau în jos, ca să nu scadă și mai mult. De multe ori s-ar putea ca piața să își revină și pe termen lung să ai pierderi mai mari. 

Cum să eviți pe bune aversiunea la pierdere? 

1. Concentrează-te pe aspectele de bază. Nu te axa pe prețul proprietății, ci analizează potențialul de venit, locația și valoarea imobilului pe termen lung. Ia deciziile pe baza analizelor, nu a emoțiilor sau a intuiției.
2. Dezvoltă o strategie de investiții clară și ține-te de ea. O să-ți fie mult mai ușor să iei decizii obiective și pertinente despre ce proprietăți să cumperi, să păstrezi sau să vinzi. 
3. Setează-ți așteptări realiste. Piața imobiliarelor e ciclică. Uneori va fi sus, alteori va scădea, dar trebuie să fii conștient de asta și să nu ai așteptări ca fiecare investiție să aibă randament de 100%. 
4. Acceptă că unele pierderi sunt inevitabile. Se mai întâmplă să iei o decizie greșită, dar asta nu înseamnă că e sfârșitul lumii. Important e să înveți din fiecare experiență ca să iei decizii mai bune în viitor. 

În loc de încheiere…

Investițiile în imobiliare sunt dificile. Când te uiți în piață (Clujul e cel mai potrivit exemplu) și vezi cât de ridicate sunt prețurile, parcă-ți vine să îți alegi un alt instrument. 

Ideea e că uneori s-ar putea să nu reușești să ai succesuri fulminante. Dar ce e important e să încerci pe cât posibil să nu cazi pradă emoțiilor și a prejudecăților și scurtăturilor cognitive, care să te ducă la pierderi. 

În schimb, ia-ți timp să analizezi fiecare proprietate obiectiv și să îți setezi așteptări realiste, conform obiectivelor tale și profilului tău de risc. Evită să cazi în plasa „dar X a făcut așa”, pentru că X are alt profil de risc, alte obiective și probabil dispune și de o altă sumă. 

Și dacă nu-ți iese din prima, atâta timp cât nu ți-ai investit toate economiile, cu timpul o să reușeși să recuperezi pierderea șă îți atingi obiectivele.